本年至今，經濟復蘇不似預期，本港零售市道還出現倒退。「自由行」神話破滅，甲級寫字樓空置率達13.5%，業主大都願意割價求售，整個工商物業市道的「價值觀」亦出現巨變：
1. 傳統以來，購物區（包括：銅鑼灣、旺角、尖沙嘴及中環等） 的臨街店舖都是「價值連城」的資產。多年來，大部分業主都「只買不賣」。如今，由於訪港旅客消費模式發生大變，即使業主連番打折割價，這些資產依然極難被賣出。不少從前的「上等貨」都變成了「蟹貨」。
反之，傳統民生區的店舖仍受到投資者的青睞。去年，一般只要打折2至3成，租金回報率近4厘左右，便比較容易售出。從前，這些民生區店舖一般售價約3,000萬至5,000萬港元左右，升值潛力不高，資深物業投資者根本看不上眼，視為「雞肋」。
如今，這些店舖的「流動性」卻較高。某些「成手蟹貨」的業主，去年全靠成功沽出好幾個民生區店舖，才可支撐至今。當年的「雞肋」，卻反過來成為了今時今日的「救命草」。
2.多年來，稍有實力的物業投資者，都會想辦法收購全幢物業，並會把之改建為甲級商廈。全幢商廈的業權統一，不僅易於管理，業主在找租客時還會以全幢物業的利益為考慮。全幢物業的價值遠比分層拆售為高。
核心地段的全幢甲級商廈，更是極優質的資產。銀行向業主借出物業貸款，都會擔心分層拆售影響物業價值，條款上都會列明「不能分層出售」（No Strata Sales）。
如今，本港甲級寫字樓佔全港商廈約6成以上，空置率高達13.5%，租金下挫。全幢商廈的價值太高，動軋10億至100億港元，全幢出售太難。銀行反而期望業主會化整為零，並認真考慮「分層出售」（Strata Sales are Highly Recommended）。即使業主無力償債，旗下物業遭銀行接管，銀行亦會第一時間研究「分層出售」的可行性 。
3.從前，只有甲級商廈會受到投資者青睞。工廈的買家都是用家。工廈單位所能取得的銀行貸款成數亦會比商廈為低。此外，一般中小企或會抵押自用物業並取得營運貸款，如果抵押的物業為工廈單位，銀行亦會相應調低貸款額度。對銀行來說，工廈單位的「流動性」極差，價值亦較低。
如發展商購得全幢工廈並進行重建，即使沒有補地價，亦會把之改建為「工商兩用」的新式工廈。即重建的物業仍是工廈，但一般會有「落地玻璃幕牆」、「中央冷氣」及絕大部分商廈都會有的設施，但同時亦會保留工廈所需的「格局」（例如可融納大型貨櫃車的停車場、工廈的消防措施規格、工作室及陳列室等等）。全新的「工商兩用」大廈仍是工廈，雖然始終比不上甲級商廈，但某些公司可以視之為一般寫字樓，其價值會比舊式工廈為高。
但如今時移世易，由於舊式工廈呎價遠低於商廈，還比住宅為低，某些舊式工廈內已全數變為店舖、健身室、瑜伽中心、拳館、寫字樓及迷你倉等等；其租金收入比甲級寫字樓穩定，回報率亦會較高。
甚至乎，有人還偷偷的把工廈單位改為住宅用途。舊式工廈單位有獨立窗戶，並非「落地玻璃幕牆」，亦沒有「中央冷氣」。用戶只需要裝上「分體式冷氣」，再確保單位內的「水龍頭」可用，並裝上「熱水爐」，便可以把工廈單位裝修為住宅。
這種把工廈改為住宅的做法當然不合法，但據悉這樣做的實是大有人在。對他們來說，舊式工廈不僅平均呎價遠低於同區住宅，還比甲級商廈為佳。甲級商廈不僅管理費貴，「落地玻璃幕牆」的設計亦不宜居。還有，甲級商廈肯定會裝上「中央冷氣」，一般晚上8時後，冷氣便會被關掉，「風口」最多只能出「熱風」（不冷的空氣）。即使管理處作出調整，使用「中央冷氣」的費用亦會遠比「分體式冷氣」貴得多。
有趣的是，多年來物業投資者及發展商都會把舊式工廈改建為甲級商廈或新式工廈，但這樣一改，現在卻反過來少了一批「忠實買家」。
4.當然，改變得最厲害的，自然是投資者對本港工商物業的整體觀感。當年，不少投資者都會以擁有全幢甲級商廈、商場及酒店為榮，某程度上看不起那些擁有數百個藍籌屋苑單位，每月只顧向散戶收租的隱型富豪。
如今，坐擁「工商物業」即代表「成手蟹貨」，有借貸的更極有可能是「入不敷支」及「資不抵債」。擁有數百個藍籌屋苑單位的投資者反而仍算是「有險可守」。
文：寒柏
從事金融業，亦為自由撰稿人。
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